Persona física o sociedad mercantil que adquiere un bien inmueble para dedicarlo a alquiler turístico

Según diversas consultas de la DGT los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, etc.) y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
Servicio de cambio de ropa en el apartamento con periodicidad semanal.
Recepción y atención al cliente.
Servicios de alimentación y restauración.
Lavandería, custodia de maletas, prensa, otros.

Por el contrario NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

• Servicio de limpieza de apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicio de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Por tanto si se presta servicios complementarios propios de la industria hotelera el arrendamiento estará sujeto y no exento, será de aplicación el tipo reducido del 10% (artículo 91.uno.2, 2o LIVA), pudiéndose deducir el IVA soportado en la construcción, rehabilitación o reparación de la vivienda.

Sería de aplicación el artículo 20, apartado uno, número 23 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el cual establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: (…)

          c) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

De acuerdo con lo anterior, cuando se alquila un inmueble como vivienda temporal para turistas, la operación está exenta, no pudiéndose deducir el iva soportado en la construcción, rehabilitación o reparación de la vivienda.

Este arrendamiento de vivienda de uso turístico, aunque está exento de IVA no implica que esté exento de tributación, pues dicha operación de arrendamiento en tales casos está gravado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo sujeto pasivo y por tanto obligado al pago del impuesto el mismo arrendatario conforme a lo dispuesto en el artículo 8.f del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se declara como responsable subsidiario del pago del impuesto al anfitrión arrendador si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario justificación de haber satisfecho el impuesto (artículo 9.b).

La cantidad que hay que pagar por ese impuesto depende del importe del alquiler, es decir, la cantidad total a pagar por todo el periodo de duración del contrato (base imponible) y la cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma donde se haya formalizado el acuerdo.